의뢰인(피고)은 모 지역에서 지역주택사업을 추진하기 위하여 설립되어 조합설립인가를 받은 지역주택조합으로서, 의뢰인 조합은 창립총회에서 업무대행사로 A사를 선정하고 A사의 업무대행을 위한 예산을 승인해 둔 상태였습니다.

한편 상대방(원고)은 의뢰인의 전임 조합장 체제 하에서 의뢰인의 설립 전 추진위원회와의 사이에 사업구역 토지 확보에 관한 용역계약을 체결(‘이 사건 최초계약’)하면서 용역 대금을 6억 원으로 하였다가, 의뢰인이 정식으로 설립된 이후 의뢰인과의 사이에 위 최초계약과 동일한 내용으로 용역계약을 체결(‘이 사건 용역계약’)하면서 용역대금을 12억 원으로 증액하였습니다. 원고는 결국 이 사건 용역계약에 기해 의뢰인을 상대로 증액된 용역대금 12억 원 중 의뢰인이 이미 지급한 3억 원을 제외한 9억 원의 지급을 구하는 소를 제기하였습니다.

위 일련의 계약들은 의뢰인 조합의 총회결의 없이 체결되었는데, 원고는 주위적으로는 이 사건 용역계약은 이사회의 승인을 얻었으므로 유효하거나 혹은 그렇지 않더라도 창립총회에서 의결된 예산범위 내에 속하는 것이므로 유효하다고 주장하면서 의뢰인이 증액된 용역대금 전액을 원고에게 지급할 의무가 있다고 주장하였고, 2심에서는 예비적 청구를 추가하여 이 사건 용역계약이 무효라고 하더라도 이 사건 최초계약은 의뢰인 조합의 창립총회에서 추인되었으므로 의뢰인이 최소한 이 사건 최초계약에 따른 증액 이전의 용역대금을 지급할 의무가 있다고 주장하였습니다.

이에 대하여 바른은 원고 청구의 근거가 되는 원고가 의뢰인 조합과 체결했던 이 사건 용역계약 및 이 사건 최초계약이 모두 의뢰인 조합 총회에서 승인을 받은 바 없다는 점을 강조하면서, 최근 대법원 판례가 지역주택조합을 보다 두텁게 보호하고 총회 결의를 거치지 않은 지역주택조합의 업무대행계약의 효력을 엄격히 판단하고 있다는 점을 적극적으로 소명하였습니다. 또한 바른은 2심에서 위 계약들이 창립총회에서 추인을 받았거나 혹은 창립총회에서 의결된 예산범위 내에 속한다는 원고 측의 주장에 대하여 원고가 창립총회에서 의결된 예산 중 정확히 어느 내역에 포함되는 것인지 명확하게 특정하지 못하고 말이 계속 바뀌는 점, 원고가 주택조합의 업무대행 등을 업으로 영위하는 공인중개사임에도 조합 총회 결의라는 법령상의 요건을 확인하지 않은 것은 과실이 있다는 점을 지적하여 재판부의 심증을 보다 유리한 쪽으로 끌어올 수 있었습니다.

1심 재판부는 주택법 시행령 및 시행규칙은 예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약의 체결은 반드시 조합 총회 의결을 거치도록 규정하고 있는데, 이 사건 용역계약은 명백히 조합원의 부담이 될 계약에 해당함에도 총회 결의를 거치지 않았으므로 무효라고 판단하면서, 이 사건 용역계약이 의뢰인 조합의 창립총회에서 승인된 업무대행비 100억 원의 예산에 포함되므로 총회 결의 없이도 유효하다는 주장에 대해서는 위 업무대행비는 원고와의 계약을 위한 것이 아니라 창립총회에서 공식 업무대행사로 선정된 A사를 위한 예산에 해당하며 조합의 창립총회에서 조합원들에게 원고와의 이 사건 용역계약에 관한 내용이 고지된 바도 없다는 이유로 배척하고 원고의 청구를 기각하였습니다.

2심 또한 위와 같은 1심의 판단을 긍정하면서 추가적으로 2심에서 원고가 개진한 다음과 같은 주장들, 즉 ① 이 사건 용역계약이 조합원들에게 부담이 되는 계약에 해당하지 않는다는 주장, ② 이 사건 용역계약이 창립총회에서 의결된 업무대행 용역비 100억 원, 외주용역비 64억 원 또는 토지대 940억 원의 예산에 포함된 것이라는 주장, ③ 원고가 이 사건 용역계약이 의뢰인 조합의 총회를 거치지 않은 절차적 흠결을 과실 없이 알지 못했다는 주장, ④ 예비적으로 이 사건 용역계약이 무효라고 하더라도 이 사건 최초계약은 의뢰인 조합의 창립총회에서 추인되어 유효하므로 최소한 증액되기 이전의 용역대금은 지급할 의무가 있다는 주장을 모두 배척하여 원고의 항소를 기각하였습니다.

이 사건은 지역주택조합의 조합원들을 보호하려는 주택법의 취지에 맞게 지역주택조합이 제3자와 조합원들에게 부담이 되는 계약을 체결함에 있어 총회 결의를 거치지 않았다면 제3자에게 책임을 물을 수 없는 예외적인 경우가 아닌 한 지역주택조합에 대해 해당 계약의 효력을 주장할 수 없다는 최근 대법원 판례의 법리를 재확인하였다는 점에서 의의가 있습니다.

□ 담당변호사 : 박순관, 류종명, 송태섭, 이재전 변호사