ㄱ. 바른이 대리한 당사자는?

바른이 대리한 원고는 도시 및 주거환경정비법이 정하는 바에 따라 주택재건축정비사업을 시행할 목적으로 설립된 주택재건축정비사업조합(이하 '조합')이고, 피고는 정비구역에 걸쳐져 축조된 건물의 소유권자입니다.

ㄴ. 사건의 배경

조합은 해당 정비사업의 구역에 걸쳐진 건물에 대하여 매도청구권 행사에 따른 매매계약 성립을 이유로 한 소유권이전등기절차의 이행 및 부동산 인도청구를 하였습니다.

ㄷ. 소송 내용

그런데 제1심은 재건축조합이 도시정비법에 따라 매도청구를 할 수 있는 '정비구역에 포함된 주택단지가 아닌 지역 안의 토지 또는 건축물'은 '그 토지 또는 건축물 전체가 정비구역 내에 포함된 경우'를 의미하는 것으로 해석함이 상당하다는 기존의 법리(서울동부지방법원 2013. 7. 12. 선고 2011가합 8636 판결과 그 항소심인 서울고등법원 2014. 12. 17. 선고, 2013나51003 판결, 서울중앙지방법원 2008. 11. 18. 선고 2008나14472 판결, 대법원 2009. 4. 23. 선고 2008다96574 판결)를 설시하며 구체적인 판단을 하지 아니한 채 조합의 청구를 기각하였고, 바른은 항소심에서부터 조합을 소송대리하였습니다.

법원은 바른의 주장을 토대로, 「구 도시정비법 제39조, 제16조 제3항의 해석상 완전히 정비구역 밖에 위치한 토지 또는 건축물이 매도청구의 대상이 될 수 없다는 점에 관하여는 다툼의 여지가 없지만, '정비구역에 포함된 주택단지가 아닌 지역 안의 토지 또는 건축물'이 문언상 토지 또는 건축물 '전체'가 정비구역 내에 포함된 경우만을 의미하는 것으로 해석되지는 않는 점, 건축물 또는 토지가 정비구역의 경계에 걸쳐있는 경우는 철거나 분할을 거치지 않는 한 전체가 정비구역에 포함되거나 포함되지 않는 경우와는 구분되는 제3의 경우에 해당하는 점, 구 도시정비법이 주택재건축사업의 조합원이 될 수 있는 '토지등소유자'를 '정비구역 안'에 소재한 건축물 등의 소유자와 '정비구역이 아닌 구역' 안에 소재한 주택 등의 소유자로 명확히 구분하여 정의하고 있는 것으로 보아 구 도시정비법이 위와 같은 제3의 경우를 염두에 두고 입법되지는 않은 것으로 보이는 등을 종합하면, 건축물 또는 토지가 정비구역의 경계에 걸쳐 존재하는 경우 정비구역 밖에 존재하는 부분에까지 매도청구권을 행사할 수 있는지에 관하여는 법원이 정비구역에 포함된 부분의 정비구역상 위치나 기능, 전체 면적 대비 비율, 정비구역에 일부만 포함된 경위 등 구체적 사정을 개별적으로 고려하여 판단할 수 있다고 봄이 타당하다」라고 판시하며 제1심을 취소하고 조합의 청구를 모두 인용하였습니다.

3. 바른의 주장 및 역할

바른은 이 사건의 경우에는 기존의 법리를 형식적으로 그대로 적용할 수 없음을 강조하였습니다.

먼저, 감정을 통해 계쟁 건축물 중 실제로 이 사건 정비구역에서 벗어난 부분은 14㎡, 고작 4평에 불가함을 확인하고, 전체 정비구역 면적의 0.03%에 불과하다는 점을 강조하였습니다.

또한, 해당 토지는 이미 도시계획 도로 부지로 지정되어 있었는데, 이는 조합의 추진위원회가 설립되기도 전에 이미 지정된 것이어서 조합이 관여할 수도 없었고 정비구역 변경을 추진하는 것 또한 용이하지 않은 상황이며, 해당 토지는 정비사업과 인근 개발사업을 위한 핵심 도로로 기능하기 때문에 해당 토지를 확보하지 못한다면 정비기반시설이 제공될 수 없다는 점을 주장하였습니다.

나아가, 해당 정비사업의 기반시설이 취약함에도 불구하고 재건축사업으로 진행된 것은, 구 도시정비법상 ‘단독주택 재건축사업’이 존재하였기 때문인데, 심지어 그 제도는 이미 12년 전인 2012년에 재개발사업과 차이가 없다는 이유로 폐지되었고, 다만 기존에 정비기본계획이 이미 수립된 경우에는 계속 단독주택 재건축사업을 하도록 하였기에 조합으로서는 부득이 형식적으로 단독주택 ‘재건축사업’으로 정비사업을 계속 진행할 수밖에 없었다는 점을 덧붙였습니다.

4. 판결의 의미

종래 하급심 법원은 반복된 판단을 통해, '토지와 건물이 정비구역 경계선에 걸쳐 있어서 그 중 정비구역에 속한 부분에 대하여 매도청구를 인정하게 되면 소유자에게는 건물의 일부철거 뿐만 아니라 그 잔존 면적과 위치 및 구조에 따라 상당한 경제적 가치의 감소가 예상되고 나머지 부분에 대하여도 사실상 매도를 강제하는 결과가 되어 사유재산권을 제약할 우려가 있다는 점'을 강조하면서 매도청구의 목적물이 정비구역의 경계에 있는 경우 매도청구권에 대해 매우 소극적인 판단을 하였습니다.

▶ 하지만 정비구역에서 제외된 부분이 매우 경미하거나 그 부분이 정비사업을 핵심기반시설로 제공되어야 할 경우 등의 경우에까지 그러한 법리를 고수하여 매도청구를 인정하지 않는 경우 정비사업의 진행에 상당한 걸림돌이 되기도 하였습니다.

▶ 하지만 이번 판결에서는 '법원이 정비구역에 포함된 부분의 정비구역상 위치나 기능, 전체 면적 대비 비율, 정비구역에 일부만 포함된 경위 등 구체적 사정을 개별적으로 고려하여 매도청구 여부를 판단할 수 있다.'라는 새로운 법리를 설시하고 정비사업의 진행에 있어서의 그간의 불합리한 부분을 해소하였다는 점에서 의미가 있습니다.

□담당변호사: 김소연, 김용우, 김채영