1. 사건 개요

기존 연립들을 헐고 공동주택과 근린생활시설을 신축하기 위하여 설립된 소외 재건축조합은 2008. 7.경 N종합건설과 사이에 시공사에게 신축 아파트 30세대 중 20세대를 제외한 10세대와 근린생활시설 전체를 공사대금 지급에 갈음하여 이전하기로 하는 확정지분제 방식의 재건축공사 도급계약을 체결하였습니다.

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재건축아파트는 2015. 5.경 완공되었으나 N종합건설이 당초 근린생활시설 자리에 오피스텔을 건축하여 분양하여 건축법을 위반한 것 때문에 관할구청으로부터 장기간 준공인가를 받지 못하고 있었는데, 그 사이에 채권자들의 부동산처분금지가처분, 부동산가압류 신청에 따른 법원의 촉탁에 따라 소외 재건축 조합 명의의 소유권보존등기가 경료 되자, 2014년부터 채권자들의 부동산강제경매, 임의경매신청이 계속되어 여러 건의 경매절차가 개시되었습니다.

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그런데 서울중앙지방법원 사법보좌관은 2022. 3. 18. 도시 및 주거환경정비법과 그 등기절차에 위반된 소유권보존등기를 기초로 경매개시결정이 이루어졌다는 이유로 부동산경매개시결정을 모두 취소하고, 경매신청을 기각한다는 결정을 하였습니다.

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2. 바른의 주장 및 역할

이에 바른의 담당변호사는 부동산임의경매 신청채권자들을 위하여 ①경매법원은 이 사건 각 부동산에 관하여 경료 된 등기의 무효 여부를 판단할 권한이 없는바, 이와 달리 가능함을 전제로 하는 사법보좌관의 결정은 위법하다 ②소외 재건축 조합이 이 사건 건물의 소유권을 원시취득 하였으므로, 촉탁에 의한 소외 재건축 조합 명의의 소유권보존등기가 유효하다 ③집합건물의 구분소유관계가 성립하기 전 그 대지에 대한 근저당권자에 의한 경매신청은 적법하다는 이유로 서울중앙지방법원에 항고를 제기하였습니다.

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이에 대하여 항고심 법원은 2023. 6. 22. 바른의 담당변호사의 위 ②주장을 받아들여 사업시행자가 정비사업의 준공인가를 받고 이전고시를 한 경우에는 구 도시정비법 제56조, 구 도시 및 주거환경정비규칙 제5조에 따라 직접 일괄하여 대지 및 건축물에 관한 등기를 하여야 하지만, 사안과 같이 건축물이 완공되어 소유권의 객체가 될 수 있음에도 아직 이전고시가 이루어지지 못한 경우에는 구 도시정비법 등에 따른 등기절차가 적용된다고 할 수 없으므로, 법원으로부터 처분제한의 등기촉탁이 있는 경우 등기관이 처분제한의 등기를 하기 위한 전제로서 당해 건축물에 관한 소유권보존등기를 직권으로 경료 하는데 어떠한 제한이 있다고 볼 수 없어 촉탁에 의한 소유권보존등기가 적법하다며 제1심 결정을 취소하였습니다. 이에 대하여 소외 재건축조합이 대법원에 재항고를 하였으나, 2024. 1. 8. 재항고가 각하되어 항고심 결정이 그대로 확정되었습니다.

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3. 판결의 의미

구 도시정비법 제56조(현행 도시정비법 제88조) (등기절차 및 권리변동의 제한) 제1항이 “사업시행자는 제54조 제2항에 따른 이전고시가 있은 때에는 지체 없이 대지 및 건축물에 관한 등기를 지방법원지원 또는 등기소에 촉탁 또는 신청하여야 한다”고 규정하고 있는바, 이에 대하여는 명확한 대법원 판결이 아직 없는 상황에서, 재건축 사업의 공익성 등을 감안하여 이전고시 여부와 상관없이 법원의 촉탁에 의한 재건축조합 명의의 소유권보존등기는 불가하고 사업시행자인 재건축조합에 의한 촉탁 또는 신청에 의한 등기만이 가능하다고 하는 견해 등이 있었고, 관련 등기선례 등도 이 같은 취지로 이해되는 경우들이 있었으나, 법 문언에 충실하게 구 도시정비법 등은 이전고시가 있는 경우에 한하여 적용되는 것일 뿐 준공인가를 받지 못하여 이전고시를 하지 못한 경우에는 적용되지 않는다는 점을 최초로 밝힌 선례로서 의미가 큽니다.

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사안의 경우도 그러하였지만 도시정비법에 따라 소유권보존등기가 되면 같은 법 제88조 제3항에 따라 동시에 기존의 담보권등기 등이 그대로 전사되게 되는바, 이로 인한 책임을 피하기 위하여 재건축 조합원들이 이전고시를 장기간 미루며 사용수익을 계속하는 경우가 있어 왔는데, 사안으로 인하여 이러한 폐단도 피할 수 있게 되었습니다.

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□ 담당변호사: 손흥수 변호사