임대인은 지방 광역시 소재 토지 및 건물의 소유주인바, 대형마트 유치를 요구하는 지방자치단체의 행정지도, 지역 주민의 민원, 정치권의 개입 등으로 인하여 대형마트와의 협상 시 임대차 조건을 대폭 양보할 수 밖에 없었습니다.

그 결과 임차인인 대형마트와 임대차계약을 체결하면서 여러 불리한 조건을 수용하였는데, 특히 임대료의 경우 매출액의 구간별로 임대료 금액을 산정하기로 하였으나, 그 구간 별로 설정된 임대료 금액이 너무 적었고, 이 때문에 임대차계약 조건에 따라 산정된 임대료는 감정평가 시 주변의 시세를 고려한 적정 수준의 임대료 금액의 1/3에 불과하였습니다.

이에 임대인은 민법 제628조에 근거한 차임증액청구 등 여러 방안을 모색하였는데, 그러던 중 대형마트가 임대차 협상 시 임대인에게 불리한 조건을 제시한 행위 등은 공정거래법에 금지되는 거래상지위 남용행위(불이익제공)에 해당할 여지가 있다고 보고 한국공정거래조정원에 분쟁조정신청을 하였습니다.

한국공정거래조정원은 임대인 및 대형마트를 수회 소환하여 대면조사를 실시하였고, 각 당사자의 주장과 입장을 검토한 후 아래와 같은 사정을 종합적으로 고려하여 연간 임대료를 2022년도 임대료 금액의 2.5배로 증액하는 취지의 조정결정을 내렸습니다.

① 임대인과 대형마트 간의 임대차계약이 10년이어서 양자는 장기간의 거래관계에 있고, 임대인의 매출 비중에서 임차인이 지급하는 임대료, 관리비 등은 과반을 차지하고 있으며, 임대인이 대형마트를 유치하기 위한 임대차계약을 체결할만한 대체거래선은 소수에 한정되어 있다는 점에서 대형마트의 거래상 지위를 인정할 여지가 있음

② 다만, 임대차계약 체결 시 임대인과 임차인은 상당기간 동안 계약조건을 협의하였고, 임대료는 계약체결 당시 추정에 의존할 수밖에 없어 매우 가변적인 것인데 이러한 내용이 현재 시점에서 임대인에게 일방적으로 불리한 거래조건인지 여부를 검토하기는 쉽지 않은 면이 있음

③ 이러한 사정에도 불구하고 당사자들은 합리적인 조정안을 통해 분쟁의 원만한 해결을 원하고 있으므로, 당사자들의 조정안 등을 종합적으로 검토하여 당사자들이 실질적으로 수용할 수 있는 조정안을 제시하고자 함

임대인과 대형마트는 위 조정결정을 수용하여 임대료를 증액하는 취지의 변경계약을 체결하였고, 이로써 임대인과 대형마트 간의 분쟁은 종결되었습니다.

최근 원자재가 변동, 금리 인상, 유통환경의 변화로 인한 시장의 불확실성 등으로 인하여 계약의 주요 조건을 적정 수준으로 협의하는 것은 매우 어려운 일이 되었고, 계약 체결 당시에는 적정 수준의 조건이었더라도 사후적으로 일방 당사자에게 지나치게 불리한 조건이 되어 버리는 경우도 자주 발생하고 있습니다.

이러한 계약조건의 불공정성을 시정하고자 하여도, 민사소송의 경우 원칙적으로 사정변경을 계약변경 사유로 인정하지 않고, 요건 충족 여부를 엄격하게 판단하는 경향이 있으므로, 민사소송 절차로 서로의 이해관계를 조정하는 것에는 한계가 있습니다.

법무법인(유) 바른은 이러한 모든 사정을 감안하여 한국공정거래원의 분쟁조정절차를 선택하였고, 그 조정절차에서 계약조건의 불공정성을 강조하되 각자 양보하는 선에서 수용가능한 합리적인 조정안을 제시하여 한국공정거래조정원이 그 취지를 반영한 조정결정을 내리도록 하였으며, 양 당사자 모두에게 이를 수용하도록 설득하였는바, 이는 비교적 신속하게 양자의 대립되는 입장을 절충하여 합리적인 수준의 계약변경을 이끌어냈다는 점에서 그 의의가 있습니다.