1. 사건 개요

① 바른이 대리한 당사자는? 

바른은 상가건물의 임대인(피고)을 대리하였습니다.

② 사건의 배경

피고는 원고가 임차인으로 입주해있는 상가건물의 소유권을 취득하였습니다. 그 후 원고는 피고에게 ‘임대차계약 갱신 의사 및 신규 임차인과의 계약 체결 의사를 명확히 하여 달라’는 취지의 내용증명을 보냈고, 피고는 원고에게 ‘수 년 내에 건축물을 신축하고자 기획하고 준비 중이다. 계약갱신을 요구한다면 보증금 및 월세를 각 5% 증액하되, 갱신계약 시에 철거 및 재건축 계획을 구체적으로 고지하겠다. 신규 임차인과의 신규계약 시에도 철거 및 재건축 계획을 구체적으로 고지하겠다’라는 내용증명을 보냈습니다. 그러자 원고는 피고에 대하여 ‘권리금 회수 방해행위’로 인한 손해배상을 청구하는 소를 제기하고, 임차한 상가에서 퇴거하였습니다.

③ 소송 내용

원심은, 피고가 원고의 퇴거 이후 신규 임차인과 체결한 임대차계약 및 화해 약정서의 특약사항에 건물의 철거․재건축 계획에 관한 설명 조항을 기재하면서 평명도를 첨부한 사정만으로는 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 단서 제7호 가.목에서 정한 ‘정당한 사유’에 해당하는 구체적인 재건축 계획으로 볼 수 없고, 피고가 ‘신규 임차인에게 재건축 예정 사실을 고지하고 신규 임대차계약 체결 시 반영하겠다’고 말한 것은 신규 임차인이 되려는 자로 하여금 신규 임대차계약의 체결을 주저하게 하는 것임은 물론 원고가 신규 임차인이 되려는 자를 주선하였더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시한 경우로서 ‘권리금 회수 방해행위’에 해당한다고 보아, 원고에 대한 손해배상책임이 성립한다고 판단하였습니다. 


2. 판결

대법원은, (1) 피고의 원고에 대한 고지행위가 신규 임차인과의 임대차 가능기간을 짧은 기간으로 특정하여 고지하려거나 원고가 신규 임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 피고의 의사가 확정적으로 표시된 경우에 해당한다고 할 수 없는 점, (2) 고지 당시 철거․재건축 계획의 내용이 구체적이지 않아 상기건물 임대차보호법 제10조 제1항의 갱신거절사유에 해당하지 않더라도 그로 인하여 당연히 같은 법 제10조의4 제1항 각 호에서 정한 ‘권리금 방해행위’가 된다고 볼 수도 없는 점, (3) 원고가 피고에게 실제로 신규 임차인을 주선하거나 신규 임차인이 되려는 자에 관한 구체적인 인적사항 등의 정보를 제공한 적도 없는 점 등을 근거로, 원심의 판단에는 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항에서 정한 ‘권리금 회수 방해행위’의 해석에 관한 법리를 오해함으로써 판결에 영향을 미친 잘못이 있다고 판단하여, 원심판결을 파기하고 원심법원에 환송하였습니다.


3. 바른의 주장 및 역할 

바른은 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항과 제10조의4 제1항의 문언을 면밀히 분석하여, 갱신거절행위와 권리금 회수 방해행위의 명확한 구별을 바탕으로 피고의 고지행위가 법리상 ‘권리금 회수 방해행위’에 해당할 수 없다는 점을 강조하면서 원심 판단의 부당성을 다투었고, 이러한 바른의 주장을 대법원에서 대폭 수용하였습니다.


4. 판결 의미

최근 판례를 통해 권리금 회수 방해행위의 범위가 점점 확대됨에 따라, 임대인의 재산권 행사에 지나친 제약이 가해지는 측면이 있었는데, 위 대법원 판결은 ‘권리금 회수 방해행위’의 범위를 어느 정도 합리적인 범위 내로 제한하는 선례를 남겼다는 점에서 중요한 의미를 가집니다.


□ 담당 변호사: 송태섭, 박지윤 변호사