1. 사건의 개요
① 바른(담당변호사: 이원일, 박성호, 김영미)이 대리한 당사자
상가건물을 신축 및 분양한 A시행사, A시행사와 상가건물에 관하여 관리형 토지신탁계약을 체결한 B신탁회사
② 사건의 배경
이 사건 상가건물의 특정 점포를 분양받은 수분양자인 원고는 A시행사와 B신탁회사를 상대로 자신이 분양받은 해당 점포에 인접한 2층 아일랜드 상가의 통행로 및 이를 지지하는 외부 기둥들의 설치로 인하여 해당 상가의 가시성 및 접근성 침해, 출입 및 통행 장애, 간판설치 장애 등 중대한 하자가 발생하였다고 주장하면서, 위와 같은 하자를 원인으로 한 분양계약의 취소 또는 해제를 구하는 소송을 제기하였고, 이에 대하여 1심 법원은 원고의 분양계약 취소에 따른 부당이득반환청구에 대하여 이 사건 통행로 및 각 기둥으로 인하여 원고가 분양받은 해당 상가에 대한 가시성이 침해되고 그 출입에 지장을 초래하며, 이러한 사실에 대한 A시행사와 B신탁회사의 고지의무 위반으로 인한 분양계약의 취소를 인정하여 그에 따른 부당이득반환으로 이미 납부한 분양대금 중 원고가 일부청구한 금액에 대한 지급의무를 인정하였습니다.
③ 소송의 내용 및 바른의 역할
법무법인(유한) 바른은 항소심에서 새롭게 A시행사와 B신탁회사를 대리하여 원점에서부터 이 사건을 다시 분석하고 법리를 치밀하게 검토한 다음, ① 이 사건 통행로 및 각 기둥으로 인해 원고가 분양받은 해당 점포의 가시성이 침해되거나 고객의 출입(통행)에 지장이 초래되는 정도, ② 다른 수분양자들과 비교하여 원고의 경우 그 피해 정도가 심각한지 여부, ③ 분양계약 당시 위 원고를 포함한 수분양자들에게 제공된 이 사건 통행로 및 각 기둥에 관한 정보의 내용, ④ 이 사건 상가의 허가도면(분양도면)과 준공도면의 비교 및 실제 건축과정에서 위 통행로의 폭, 기둥의 개수와 위치 및 형상이 변경된 경위, ⑤ 원고가 분양계약 당시 이러한 사정에 관한 고지를 받았더라면 해당 점포에 관하여 분양계약을 체결하지 않았을 것임이 경험칙상 명백한지 여부 등 실체적 사실관계에 대해 A시행사와 B신탁회사로부터 처음부터 다시 확인하고 필요한 증거자료를 수집하였고, 이를 기초로 이 사건 통행로 및 각 기둥으로 인하여 원고가 분양받은 해당 점포의 전면부가 가려질 수 있다는 사정만으로는 건축물의 ‘하자’가 존재한다고 볼 수 없고, 이러한 사정이 상가 분양거래의 ‘중요한 사항’으로서 신의칙상 사전에 수분양자들에게 고지해야 할 대상으로 볼 수 없으며, 피고들이 이러한 사정을 수분양자인 원고에게 고지(설명)하지 아니한 부작위가 일반 부동산 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 비난받을 정도로서 기망행위에 해당하지도 않는다고 주장하였습니다.
2. 판결
서울고등법원 2021. 8. 18. 선고 2021나2018772(본소), 2021나2001580(반소) 판결
항소심 법원은 법무법인(유한) 바른의 주장을 대부분 받아들여, 이 사건 통행로 및 기둥으로 인하여 원고가 분양받은 이 사건 점포에 대한 가시성이 일부 침해되고 출입에 다소 지장을 준다는 점이 인정되기는 하나, 원고가 이러한 사정에 관하여 고지를 받았더라면 이 사건 분양계약을 체결하지 않았을 것임이 경험칙상 명백한 경우에 해당된다고 보기는 어렵고 달리 이를 인정할 만한 증거가 없으므로, 피고들에게 신의성실의 원칙상 사전에 원고에게 위와 같은 사정을 고지할 의무가 있다고 보기 어려우며, 따라서 피고들의 고지의무 위반을 이유로 한 원고의 분양계약 취소 주장은 이유 없다고 하여 1심판결을 취소하고, 원고의 본소청구를 기각하였습니다.
3. 판결의 의의
만일 1심 법원이 판단한 바와 같이, 이 사건 분양계약 당시 수분양자들이 접근하여 열람할 수 있었던 허가도면에 표시되어 있던 (수분양자들이 분양받게 되는 전유부분이 아닌 공용부분에 위치하는) 외부기둥이나 2층 아일랜드 상가의 통행로가 실제 시공 과정에서 건축물 구조나 안전상의 필요성 때문에 그 위치나 개수, 폭 등이 일부 변경되었을 경우, 준공도면대로 시공되었을 뿐만 아니라 건축 관계법령에서 정한 기준에 적합하게 시공되었음에도 이를 곧바로 건축물의 ‘하자’에 해당한다거나 수분양자들에게 이러한 사항을 알리지 않은 것이 부작위에 의한 기망행위로 평가받는다면, 우리나라의 모든 집합건물 신축 분양 현장에서는 완성된 준공도면 수준의 허가도면을 가지고 사실상 ‘선시공 후분양’ 방식으로 진행해야 하는 매우 곤란한 상황에 처하게 됩니다.
따라서 항소심 판결은 그동안 대법원 판례나 하급심 실무에서 규명된 바 없었던 사안, 즉 집합건물의 전유부분이 아닌 공용부분, 특히 상가 점포의 외부에 위치하는 기둥이나 통행로의 존재가 문제된 사안에서 이러한 설계변경이 있었다는 점을 알리지 아니한 것이 상가건물을 분양한 시행사의 고지의무 위반이나 부작위에 의한 기망행위에 해당되지 않는다는 점을 분명히 하였다는 점에서 큰 의의가 있습니다.
ㅁ담당변호사: 이원일, 박성호, 김영미 변호사
