1. 사건 개요
가. 바른이 대리한 당사자
아파트를 매도한 매도인으로서, 매매대금 반환 및 손해배상 등이 문제된 사건의 피고 A입니다.

나. 사건의 배경 
피고 A는 매수인인 원고와 이 사건 아파트를 매매대금 2억 원에 매도하는 계약을 체결하였습니다. 이 사건 아파트에는 한국주택금융공사 명의의 근저당권이 설정되어 있었으며, 당사자들은 잔금 지급일에 대출금을 상환하고 근저당권을 말소하여 원고에게 완전한 소유권을 이전하기로 약정하였습니다.
 
잔금 지급 당일, 피고 D가 소개한 등기업무 담당자인 피고 B는 원고로 하여금 잔금 등을 같은 법률사무소 직원인 피고 C 명의의 계좌로 송금하도록 하여 위 매매대금을 편취하였고, 이로 인해 원고는 이 사건 아파트의 소유권이전등기를 경료받지 못하였으며, 피고 A는 한국주택금융공사에 대한 채무를 변제하지 못하여 근저당권을 말소시키지 못하였습니다.
 
다. 소송 내용 
원고는 주위적 주장으로 피고 A가 피고 B의 매매대금 편취에 가담하거나 이를 방조하였고, 등기업무를 위임한 사람으로서 사용자책임도 부담한다고 주장하였습니다. 특히 피고 A가 잔금지급기일 당일 오전에 대출금 상환용 가상계좌를 안내받고도 이를 원고에게 전달하지 않은 점과 대금 완불 확인서를 작성한 점을 책임의 근거로 제시하였습니다.
 
또한 원고는 예비적 주장으로, 피고 A의 기망이나 채무불이행 등을 이유로 매매계약이 취소 또는 해제되었다고 주장하면서, 매매대금과 부대비용 등을 포함한 209,898,120원 및 지연손해금에 관한 개인회생채권의 확정을 구하였습니다.
 
2. 판결
법원은 피고 A에 대해서는 공동불법행위책임, 사용자책임, 계약의 취소 및 해제를 전제로 한 반환·배상책임이 모두 인정되지 않는다고 보아, 원고의 주위적·예비적 청구를 모두 기각하였습니다.
 
3.판결의 근거
법원은 주위적 주장에 대해서는 피고 A가 피고 B를 원고에게 직접 소개하거나 피고 C 명의의 계좌로 송금하도록 요청한 것으로 보이지 않고, 피고 B에게 등기 말소업무 등을 위임한 상황에서 가상계좌 발급 여부나 대금 지급 여부를 확인하지 않았다는 사정만으로는, 피고 A가 피고 B의 편취행위를 예견하였거나 예견할 수 있었다고 보기 어렵다고 보아 불법행위책임이 없다고 판단하였고, 아울러 피고 A가 피고 B를 실질적으로 지휘·감독하는 관계에 있었다는 증거가 부족하다고 판단하여, 사용자책임을 배척하였습니다.
 
예비적 주장에 대해서도 법원은 원고가 처분문서로 주장한 완불 확인서에 대하여 그 확인서는 A가 날인 교부했더라도 그 문서의 내용이 작성자 자신의 법률행위에 관한 것이라 할지라도 그 문서 자체에 의하여 법률적 행위가 이루어지는 처분문서가 아니라 작성자의 견문 등을 기재, 보고하는 보고문서에 해당한다고 판시하고, 원고가 피고 C 명의의 계좌로 잔금 일부를 송금한 것을 계약에서 정한 잔금 지급방법으로 볼 수 없으므로 원고가 이 사건 매매계약에 따른 원고의 잔금 지급의무를 이행한 것으로 볼 수 없고, 위 의무와 동시이행관계에 있는 피고 A의 소유권이전등기의무 역시 이행지체 상태에 있다고 볼 수 없다고 보아 이행지체로 인한 계약해제 주장을 배척하였습니다.
 
4. 바른의 주장 및 역할
바른은 이 사건 매매계약서, 한국주택금융공사와의 통화 녹취 및 사실조회 자료 등을 면밀히 검토하여 피고 A가 피고 B의 편취행위에 가담하지 않았음을 입증하였습니다. 특히 잔금지급기일 오전에 가상계좌가 발급된 것은 사실이나, 피고 A가 그 발급 사실을 인식하지 못하였다는 점을 설명하고, 피고 A로서는 피고 B가 등기업무를 정상적으로 처리할 것으로 기대할 수밖에 없는 경위를 설명하였습니다. 이를 통해 피고 A가 잔금지급기일 당일 오전에 근저당권 말소를 위한 가상계좌를 안내받았다는 사실만으로 피고 B의 편취행위에 가담하였다는 사실이 인정되지 않음을 주장하였습니다.
 
아울러 바른은 완불확인서는 처분문서가 아니거나 처분문서라 하더라도 가상계좌 또는 피고A의 계좌로 입금될 것을 전제로 작성한 것이므로 잔금전액수령의 근거가 될 수 없다는 점과 원고의 잔금 지급의무와 피고의 소유권이전등기의무 사이의 동시이행관계를 각 설명하여, 피고 A의 계좌로 매매대금 입금하도록 정한 이 사건 매매계약서와 달리, 원고가 피고 C의 계좌로 잔금을 입금한 것은 잔금지급의무를 다하지 않은 것임을 주장하여, 피고 A의 이행지체에 따른 계약해지 사유가 없음을 강조하였습니다.
 
5. 판결의 의미
이 사건은 매도인이 작성해 준 완불확인서는 처분문서가 아닌 보고문서에 해당된다는 점, 부동산 매매 과정에서 등기관련 업무를 담당하기로 한 자가 매매대금을 편취하였더라도, 매도인이 실제로 편취행위에 관여하였는지 여부, 불법행위에 대한 예견가능성 및 계약상 대금 지급 의무 이행 여부 등을 구체적으로 살펴 판단하여야 함을 보여준 사례입니다.


ㅁ 담당 변호사: 박제형, 김규영 변호사