1. 사건 개요

원고는 대형마트로 이용되는 이 사건 각 점포의 임차인으로서 각 점포에 관하여 법령 개정 등에 따라 여러 항목으로 시설의 유지ㆍ보수 비용을 지출하게 되었습니다. 그리고 원고와 피고들 사이의 각 임대차계약에는 임대인의 수선의무를 제한하는 특약이 포함되어 있었습니다. 그러나 원고는 임대인이 특약에 의하여 수선의무를 면하기 위해서는 특약에 수선의무가 명시되어 있어야 하는데 위 각 임대차계약에는 구체적인 명시가 존재하지 않고, 특약이 존재하는 경우에도 대파손의 수리, 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등의 경우에는 여전히 임대인이 그 수선의무를 부담하는데 원고의 주장하는 유지ㆍ보수 항목은 이러한 대수선 등에 해당하여 임대인의 수선의무가 특약에 의하여 면제되지 않는다고 주장하면서 피고들에게 위 유지ㆍ보수 비용을 청구하는 이 사건 소송을 제기하였습니다.


2. 사건의 쟁점

위 사건에서는 △ 이 사건 각 점포에 관한 임대차계약의 특성(=마스터리스), △ 위 각 임대차계약에 임대인의 수선의무를 면제하는 특약이 존재하는지 및 그 면제되는 수선의무의 내용이 명시되어 있는지 여부, △ 원고가 주장하는 유지ㆍ보수 항목이 대파손의 수리, 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등에 해당하여 특약으로도 임대인의 수선의무를 면제할 수 없는 경우에 해당하는지 등이 주된 쟁점이 되었습니다.


3. 바른의 역할 및 판결의 내용

바른은 임대인인 피고들을 대리하여 △ 이 사건 각 임대차계약은 임차인이 건물을 통째로 임차하여 자체적으로 관리하는 ‘마스터리스(master lease)’라는 임대차계약으로서 각 임대차계약에 임대인의 수선의무를 제한하는 특약이 존재하고 그 면제되는 수선의무의 내용도 명시되어 있는 점, △ 이러한 임대차계약의 특성에 따라 원고는 관리비도 지급하지 않았고 과거에도 동일ㆍ유사한 항목에 대해서 또한 이 사건에서 청구하는 것보다 훨씬 더 큰 비용이 지출된 항목들에 대해서도 유지ㆍ보수 비용을 부담해 왔다는 점, △ 원고가 청구하는 항목들은 원고가 기존에도 법령 개정 등에 따라 부담하거나 원고의 영업목적을 위하여 시설을 개량하는 것 등에 불과하여 임대인의 수선의무가 면제되지 않는 대수선 등에 해당하지 않는다는 점 등을 강력하게 강조하였습니다.

그리고 법원은 위와 같은 바른의 주장을 대부분 받아들여 원고의 이 사건 청구를 모두 기각하여 판결을 선고하였습니다.


4. 대상판결의 시사점

위 판결은 대형 부동산의 임대차 등에서 널리 사용되는 '마스터리스' 형태의 임대차계약과 관련하여 임대인의 수선의무가 특약으로 면제될 수 있음을 다시 한 번 확인한 판결이고, 판결에서 문제된 공사항목들(냉ㆍ온수기 저녹스버너 교체 등)에 대해서도 대파손의 수리, 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등에 해당하는지 여부를 개별적ㆍ구체적으로 판시한 판결로서 향후 다른 임대차 관련 분쟁에서도 선례로서 의미를 가질 것으로 보입니다.


□ 담당변호사: 김병일, 박상오 변호사