부동산 개발업 등을 영위하는 甲 회사는 부동산신탁회사 乙과 금융기관의 대출금채무를 담보하기 위해 甲을 채무자, 위탁자겸 수익자로, 乙을 수탁자로, 금융기관을 채권자겸 우선수익자로 하는 부동산담보신탁계약을 체결했습니다.

甲이 대출금채무를 장기간 연체해 기한의 이익을 상실하자, 금융기관은 乙에게 공매를 요청했습니다. 그러나 공매가 여러 차례 유찰되자, 금융기관은 乙에게 공매절차의 중지를 요청했습니다. 결국 乙은 유일한 매수희망자와 수의계약을 체결했으나, 매수희망자가 매매대금 전부를 마련하기 어렵게 되어 매수를 포기할 상황에 처하자, 매매대금을 약 12억원 가량 낮추는 변경계약을 체결했습니다. 乙은 위 매매대금으로 대출금채무를 모두 변제했습니다.

이에 대해 甲은 乙이 당초 매매대금대로 매매계약을 이행하지 않고 매매대금을 대폭 삭감해 매각한 행위는 수탁자의 선관주의의무 및 충실의무를 위반한 것이라고 주장하면서, “乙은 甲에게 당초 매매대금과 변경 매매대금 차액 상당액을 채무불이행 또는 불법행위에 의한 손해배상으로 지급하라”는 소송을 제기했습니다.

신탁계약상 甲은 수익자로서, 매매대금으로 금융기관의 대출금채무를 모두 변제하고 남은 대금이 있을 경우 이를 지급받을 수 있습니다. 그런데 위와 같이 매매대금이 감액되자 위 대출금채무를 모두 변제하고 남은 대금이 없자 위와 같이 소송을 제기한 것입니다.

바른은 乙을 대리해 아래와 같은 이유 등으로, 乙회사가 선관주의의무 및 충실의무를 위반한 바가 전혀 없다고 주장했습니다.

▶ 이 사건 신탁계약은 ‘채무자가 기한의 이익을 상실할 경우 우선수익자인 금융기관의 요청에 의해 신탁부동산을 처분할 수 있고, 위탁자 내지 수익자는 이의 없이 이에 동의한다’고 규정되어 있고, ‘신탁부동산을 처분하는 경우 구체적인 처분방법, 처분가격, 처분조건 등에 관한 사항을 수탁자와 우선수익자가 협의하여 정할 수 있다’고 규정되어 있으며, 乙은 위 규정에 따라 매매계약을 체결하였음.

▶ 유일한 매수희망자에게조차 부동산이 매각되지 않을 경우, 이미 기한의 이익을 상실한 甲의 대출금채무도 계속 증가하게 될 상황이었으므로, 乙의 매각이 甲에게도 이익이 되었음.

▶ 甲은 乙이 매각 과정에서 甲에게 일일이 통지를 하지 않은 것도 위법하다고 주장하나, 신탁계약 어디에도 수탁자에게 처분과 관련하여 수익자에 대한 구체적인 통지의무를 부여하고 있지 않음.

 3. 법원의 판단

법원은 바른의 위 주장을 그대로 받아들여, “乙의 매각행위가 신탁계약 및 신탁법상 선관주의의무 및 충실의무 등을 위반한 행위라거나 신탁법 등 관련 법령을 위반한 불법행위라고 단정하기 어렵고 달리 이를 인정할 증거도 없다”고 판시하여, 甲의 청구를 모두 기각하고, 부동산신탁회사의 손을 들어줬습니다.

▶ 바른은 부동산담보신탁계약의 구조와 목적 등을 상세히 설명함으로써, ‘위 계약의 목적은 우선수익자에 대한 채무이행을 담보하고, 신탁계약에서 정해진 사유가 발생하면 신탁부동산을 처분해 그 처분대가를 우선수익자에게 지급하는 것이라는 점, 부동산담보신탁계약에 있어 가장 중요한 것은 채권자인 우선수익자의 이익 보호와 의사라는 점’ 등을 강조함과 동시에,

▶ 수탁자의 선관주의의무는 구체적인 위임계약의 내용에 의해 정해지고, ‘선관주의의무가 수익자의 재산 등 권리의 옹호에 필요한 모든 조치를 취해야 할 일반적인 의무를 의미하는 것은 아니라는 점’ 등을 강조했습니다.

▶ 위 판결은 이러한 점 등을 근거로, 부동산신탁회사가 수탁자로서 부담하는 선관주의의무 및 충실의무의 구체적인 내용과 범위를 명확히 했다는 점에서 그 의의가 있습니다.

□담당 변호사: 고일광, 여지윤, 이지연 변호사